بازسازی

مراحل بازسازی واحد مسکونی

انتخاب نوع بازسازی یا تصمیم گیری اولیه

بازسازی نیز انواع مختلفی دارد و از این رو می‌تواند مراحل دیگر را نیز تحت تأثیر قرار دهد. بازسازی می‌تواند عملیات‌هایی را شامل شود که نیازی به مجوز نداشته باشند. در اول راه، باید مشخص کنید که چه نوع بازسازی را مدنظر دارید. آیا صرفاً تغییر دکوراسیون از طریق تعویض کاشی و سرامیک یا سنگ کف برای شما کفایت می‌کند یا خیر به تعمیرات عمیق‌تر مانند تعویض لوله کشی‌ها یا حتی تغییر کاربری بخش‌هایی از خانه نیاز دارید یا خیر.

  • برای نمونه برای بزرگ کردن آشپزخانه مجموعه‌ای از عملیات‌های زیر لازم است.
  • تخریب دیوار مشترک با یکی از اتاق‌ها به منظور تأمین فضای مورد نیاز
  • برداشتن اپن آشپزخانه
  • برداشتن و تعویض کابینت‌ها
  • تغییر مکان گاز، ظرف‌شویی و لباسشویی
  • تخریب محل جای‌گیری لوله کشی های جدید
  • اجرای لوله کشی
  • دیوارکشی مشترک اتاق و آشپزخانه
  • گچ کاری مجدد محل‌هایی از دیوار که تخریب شده‌اند.
  • اجرای سرامیک
  • نصب اپن


انتخاب پیمانکارمناسب و مجری

پیمانکار خوب کیست؟ یک پیمانکار خوب باید جدایی از آشنا بودن به توصیه اطرافیان انتخاب شود. در انتخاب پیمانکار باید میزان کار خود را در نظر بگیرید. اگر بازسازی پر هزینه وسنگین است پس باید وسواس بیشتری در انتخاب پیمانکار به خرج دهید.

برنامه ریزی دقیق برای بازسازی

یک لیست ساده برای بخش‌هایی که می‌خواهید انجام دهید ایجاد کنید و مقدار هزینه هر کدام را برآورد کنید. به زمان‌بندی نیز توجه کنید، هر بخش چقدر زمان نیاز دارد. در هر مرحله ضروری است با کارشناسان و متخصصان بحث و مشورت کنید. هزینه‌های شما می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

  • هزینه مصالح
  • هزینه حمل و نقل زباله
  • هزینه تعمیرات (در صورت نیاز)
  • هزینه تغییر دکوراسیون (در صورت نیاز)
  • هزینه پیمانکاران، کارگران و نیروهای حضور یافته در پروژه بازسازی


قرارداد بازسازی

  • در این مرحله یکی از مهمترین بخشها از مراحل بازسازی را باید انجام دهیم. باید قرارداد بازسازی کامل و دقیقی برای پروژه موردنظرمان با پیمانکارمان ببندیم. برای اینکه بدانیم چه نوع قراردادی را باید برای پروژه بازسازی ساختمان، خانه، فروشگاه یا هر مکان دیگری ببندیم، نیاز داریم تا انواع قراردادهای پیمانکاری شخصی را بشناسیم.
  • انواع قراردادهای بازسازی در پروژه های شخصی عبارت است از:
  • قرارداد پیمانکاری با مصالح: در این قرارداد، پیمانکار یک مبلغ کلی برای انجام کل پروژه به کارفرما اعلام کرده و براساس شرایط قرار داد از کارفرما دریافت می کند.
  • قرار داد پیمانکاری بدون مصالح: در این قرار داد، پیمانکار یک مبلغ کلی را بعنوان هزینه دستمزد بازسازی اعلام کرده و براساس شرایط قرارداد از کارفرما دریافت میکند. اما هزینه های مربوط به خرید مصالح و لوازم مصرفی و غیر مصرفی برعهده کارفرما و یا مالک پروژه بازسازی خواهد بود.
  • قرارداد مدیریت پیمان درصدی: در این نوع قرارداد، پیمانکار تنها بازسازی را مدیریت می کند. کارفرما، مبلغی را بعنوان تنخواه گردان به پیمانکار پرداخت می کند. پیمانکار نیز از این مبلغ برای پرداخت هزینه های بازسازی برداشت می کند. در این قراردادها، پیمانکار، درصد مشخصی از کل هزینه بازسازی را بعنوان دستمزد دریافت میکند.
  • قرارداد مدیریت پیمان دستمزدی: این قرار داد نیز دقیقاً مشابه قرارداد پیمان مدیریت درصدی است، با یک تفاوت. دستمزد پیمانکار دیگر درصدی از کل هزینه بازسازی نیست. بلکه یک مبلغ ثابت بعنوان دستمزد مدیریت پیمان برای پیمانکار در قرارداد مشخص می شود که آنرا از کارفرما دریافت میکند.


اخذ مجوزهای لازم در صورت نیاز

  • پیگیری مجوزهای لازم از دیگر مراحل بازسازی خانه است. داشتن یا نداشتن مجوز به نوع و شدت مراحل بازسازی بستگی دارد.
  • در کل عملیات‌های اجرایی زیر نیازی به گرفتن مجوز نخواهند داشت.
  • تعمیر و پرداختن به پشت‌بام از جمله ایزوگام، قیرگونی و نصب شیروانی
  • تعمیر و نصب کف‌پوش‌های تمامی طبقات
  • سفیدکاری و رنگ‌کاری تمامی دیوارها در طبقات
  • نصب کاشی در دیوارها
  • تعمیر نمای ساختمان
  • تعمیر و تغییر دیوارها و حیاط که تغییری در بخش‌های اصلی ساختمان مانند پارکینگ ایجاد نمی‌کنند.
  • نصب و تعمیر تجهیزات سرویس‌های بهداشتی که خود مشروط به رعایت نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان است.
  • تعمیر و تعویض در و پنجره‌ها که مشروط به رعایت نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان است.
  • لوله‌کشی آب، فاضلاب، گاز و شوفاژ مشروط به اینکه نیاز به احداث یک موتورخانه جدید نداشته باشد.
  • حفر و تخلیه چاه‌های فاضلاب هم نیازی به مجوز ندارد.


صرف نظر از عملیات‌های بالا، در برخی از بازسازی‌ها شدت کار و تغییرات زیاد است. برخی از عملیات‌هایی که به مجوز نیاز دارند در زیر به صورت فهرست وار آمده است.

  • تخریب دیوارها و تیغه‌های داخلی که بار ساختمان بر آن‌ها سوار است و در صورت تخریب باعث کاهش پایداری ساختمان می‌شود.
  • جابجایی راه‌پله‌ها
  • جابه‌جایی دیوارهای پارکینگ زمانی که منجر به از بین رفتن بخشی از فضای پارکینگ شود.
  • جابجا کردن بخش‌هایی از ساختمان که بر طبق ضوابط شهرسازی ممنوع است.
  • تغییر کاربری بخش‌های مختلف خانه


هماهنگی با همسایه

  • اگر در محل پروژه بازسازی مورد نظرمان، همسایه داشته باشیم، براساس تجربه ما، بهترین کار ممکن این است که قبل از شروع به بازسازی، با آنها همانگی لازم را انجام دهیم.
  • منظور از هماهنگی، شاید بیشتر اطلاع رسانی همراه با دلجویی باشد. قرار است در محیط کار یا زندگی این افراد برای مدتی، مزاحمت ایجاد کنیم. مخصوصاً اگر محل بازسازی ما در یک ساختمان یا محدوده مسکونی باشد. بهترین کار این است که شرایط کار و مجوز بازسازی را برایشان توضیح دهیم. همچنین شماره تلفن پیمانکار را نیز به آنها ارائه دهیم تا درصورت نیاز با پیمانکار تماس بگیرند.
  • قول بدهیم که هر روز، پس از پایان ساعت کاری، کل محوطه مشترکی که در زمان بازسازی کثیف شده است را تمیز خواهیم کرد. به دروغ قول اینکه سرو صدا و مزاحمتی نخواهیم داشت ندهیم. چون خواهیم داشت. فقط پیشاپیش بابت آن معذرت خواهی کنیم و خواهش کنیم که این موضوع را تا پایان پروژه بازسازی ما تحمل کنند.
  • اینکه همسایه ها با ما در زمان بازسازی همکاری کنند یا نکنند، تأثیر بسیار زیادی بر روند کار و نتیجه بازسازی خواهد داشت. در هر صورت اگر تمام مجوزهای بازسازی را هم داشته باشیم، بازهم اگر همسایه ها با ما همکاری نکنند، قطعاً به مشکل خواهیم خورد.


تحویل محل پروژه

  • باید در روند اجرای بازسازی، همه اصول رعایت شود. نباید از موضوعی براحتی عبور کنیم و یا آنرا ساده بگیریم. یکی از این مراحل بازسازی که متأسفانه چندان به آن توجه نمیشود، تحویل درست محل اجرای بازسازی به پیمانکار است. طبق اصول باید مالک یا کارفرما همراه با پیمانکار، محل پروژه را بررسی نمایند و با تنظیم یک صورتجلسه، محل پروژه بازسازی را به پیمانکار تحویل نمایند.
  • در این صورتجلسه، باید شرایط موجود، خرابیها، نکات مهمی که کارفرما در مورد محل پروژه میخواهد به پیمانکار اعلام نماید و هر مورد مهم دیگری باید ذکر شود. به این ترتیب از تاریخ تحویل به بعد مسئولیت محل پروژه با پیمانکار خواهد بود.


تجهیز کارگاه برای شروع

در این مرحله از بازسازی، باید همه امکانات و شرایطی که برای اجرای بازسازی مورد نظر، لازم است، فراهم شود یا برای آن برنامه ریزی شود. یکسری از این موارد که باید کنترل شود عبارت است از:محل اسکان و استراحت نیروهای کار کجا است. آیا در محل پروژه ساکن خواهند شد و یا تنها در ساعات کاری در محل پروژه حضور خواهند داشت؟سرویس بهداشتی، محل استراحت، دسترسی به آب و گاز برای تهیه یا گرم کردن غذای نیروهای کار را تعیین میکنیم.پیشبینی و اجرای برق و روشنایی موقت برای انجام عملیات بازسازی.ابزاری که برای شروع بازسازی به آن نیاز دارند را آماده کرده و به محل پروژه می آوریم.محل یا شیوه خروج نخاله یا دپو مصالح و انتقال آنها به داخل محل بازسازی را تعیین می کنیم.لوازم اولیه پزشکی را در محل قرار می دهیم.کپسول آتش نشانی را حتماً در یک محل مناسب و در دسترس قرار می دهیم.لوازم اضافه که مانع اجرای بازسازی هستند را از محل پروژه خارج یا در محل مناسبی انبار می کنیم.و … .


شروع تخریب و شروع اولین مرحله اجرایی

  • پس از آنکه مطابق مطالب فوق، همه چیز آماده شروع بازسازی بود، مرحله تخریب را شروع می کنیم. قبل از آن چک می کنیم تا تمام شیرهای اصلی گاز، آب وکنتور برق در محل تخریب قطع باشد.
  • با نظارت کامل یک فرد متخصص و با تجربه، تخریب در محلهای مورد نیاز آغاز می شود.
  • براساس برنامه ریزی انجام شده از قبل، یا همزمان نخاله های حاصل از تخریب جمع آوری و خارج می شود و یا این بخش از کار به زمان دیگری موکول می شود.
  • گاهی اوقات که زمان ایجاد سرو صدا محدود است، ابتدا تخریب انجام می شود. سپس در زمانی که دیگر امکان تولید سرو صدای زیاد نیست، نخاله حاصل جمع آوری و خارج می شود.


کنترل مقاومت و استحکام بنا

  • پس از تخریب می توانیم بررسی نماییم که آیا بنای محل پروژه بازسازی ما، نیاز به مقاوم سازی دارد یا نه. اگر مشخص شود که نیاز به مقاوم سازی وجود دارد، باید با محاسبات و برنامه ریزی دقیق، این کار انجام شود.
  • ممکن است پیش از آغاز بازسازی و انجام تخریب، عدم مقاومت بنا قابل تشخیص نبوده باشد. در چنین شرایطی، این موضوع احتمالاً در مبالغ و مدت قرارداد دیده نشده است. درنتیجه در چنین شرایطی، نیاز است تا بار دیگر، کارفرما و پیمانکار درمورد موضوع مقاوم سازی بنا پیش از ادامه مراحل بازسازی، به توافق برسند. نتیجه توافق طرفین باید بصورت یک الحاقیه به قرارداد قبلی یا بصورت یک قرار داد جدید به امضاء طرفین برسد.


سفت کاری

  • پس از پایان مرحله تخریب و یا مقاوم سازی یا در مواردی همزمان با آن، مرحله سفت کاری شروع می شود. سفت کاری شامل دیوارکشی و تیغه چینی می شود. بطور کلی، بخشهایی از عملیات ساختمانی که دیوارهای فضا را کامل می کند در این مرحله انجام می شود.
  • این مرحله در شرایطی در مراحل بازسازی خانه، ویلا، آپارتمان، ساختمان، فروشگاه و یا دفتر کار ما وجود خواهد داشت که تغییر نقشه یا پلان معماری در داخل مکانی که بازسازی می کنیم، داشته باشیم.


بازسازی تجهیزات یا اجرای تاسیسات

  • پس از پایان سفت کاری یا همزمان با آن، تأسیسات مربوط به پروژه بازسازی، تعمیر یا اجرا می شود. این مرحله از بازسازی بسیار حساس و خطرناک است. متأسفانه به نظارت مستمر و دقیق بر اجرای تأسیسات در زمان بازسازی معمولاً اهمیت کمی داده می شود. درحالی که یکی از مهمترین و درصورت اجرای ضعیف، دردسرسازترین مراحل بازسازی خانه، ساختمان، فروشگاه یا هر مکان دیگری می باشد.
  • بنابراین کنترلهای دقیقی باید در این مرحله انجام شود. متأسفانه گاهی اوقات یا از روی بی اطلاعی و کم تجربگی پیمانکار یا در جهت سوء استفاده از عدم نظارت یا بی اطلاعی کارفرما، ایرادات بسیار زیادی در اجرای تأسیسات دیده می شود. که برخی از آنها بسیار خطرناک هستند و ممکن است باعث بروز خسارات مالی و خدایی ناکرده جانی برای افراد استفاده کننده از آن مکان شوند.


نازک کاری

  • پس از آنکه تأسیسات بطور کامل اجرا شد، عملیاتهای نازک کاری از مراحل بازسازی شروع می شود. این مراحل شامل گچکاری یا اجرای کاشیکاری، کفسازی، اجرای عایق یا ایزوگام، اجرای سنگ، نصب لمینیت و در نهایت اجرای لایه نهایی یعنی نقاشی یا کاغذ دیواری میشود.
  • این مرحله از کار باید بسیار بادقت و بدور از عجله انجام شود. بیشتر آن چیزی که بعنوان نتیجه بازسازی وهزینه هایی که برای آن شده است میبینیم، در این مرحله اجرا می شود


نصب لوازم

پس از پایان نازک کاری، تمام لوازم و تجهیزات نصبی محل پروژه بازسازی باید اجرا و نصب شوند. این لوازم و تجهیزات، شامل لوازم بهداشتی مانند شیرآلات یا توالت فرنگی، لوازم آشپزخانه مانند گاز روکابینتی، هود، سینک و … ، لوازم برقی و روشنایی مانند کلید و پریزها، چراغها، لوسترها و … می شود.


نظافت محل پروژه به عنوان یکی از مراحل بازسازی

  • این مرحله اکثر اوقات توسط پیمانکاران نادیده گرفته می شود. درحالی که بسیار مهم و تأثیرگذار است. زمانی که پروژه بازسازی شده را بصورت کامل و نظافت شده به کارفرما تحویل دهیم، قطعاً کارفرما دید بسیار مثبت تری نسبت به بازسازی که انجام شده است خواهد داشت. به این ترتیب از هزینه و زمانی که برای بازسازی صرف کرده است، راضیتر خواهد بود.
  • از نظر کارفرمایان نیز این موضوع خیلی مهم است. تا زمانی که نظافت محل بازسازی شده، کامل نشود، نباید بازسازی انجام شده را از پیمانکار تحویل گرفت. چرا که پیش از نظافت، اصلاً نمیتوان کیفیت اجرای بخشهای مختلف را مشاهده و کنترل نمود. بنابراین باید تحویل پروژه بازسازی، تنها پس از نظافت کامل انجام شود.


تحویل پروژه انتخاب نوع بازسازی یا تصمیم گیری اولیه

در نهایت میرسیم به روز تحویل پروژه. پس از آنکه کارفرما همراه با پیمانکار کل فضای بازسازی شده را بررسی و کنترل نمود و رضایت خود را از کیفیت اجرای بازسازی اعلام نمود، یک صورتجلسه تحویل آماده می شود. دقیقاً مانند روز تحویل محل پروژه، به پیمانکار، در روز تحویل کل پروژه به کارفرما نیز، همه چیز بررسی شده، ثبت می شود و به امضاء کارفرما و پیمانکار میرسد.