ساخت و ساز

مراحل ساختمان سازی از طراحی تا اجرا

عملیات ساختمان سازی شامل مراحلی است که مسسئولیت این مراحل به صورت کلی بر عهده مجموعه ای از مهندسان طراح ، ناظر و مجری ساختمان است. در شناسنامه ساختمان سابقه کار سه دسته از افراد وجود دارد:
طراح ساختمان ( مهندس معمار )
محاسب ساختمان (مهندس عمران)
سازندگان و مجریان (پیمانکار، مهندس، سرپرست کارگاه، افراد مسئول بخش های فنی )
مجموعه عملیات ساختمان سازی را می توان به دو بخش طراحی و اجرا تقسیم کرد که در ادامه هرکدام از این بخش ها توضیح داده شده اند.

مرحله اول – درخواست صدور پروانه ساختمان

جهت ساختمان سازی در هر شهر لازم است ابتدا مالک به شهرداری مربوطه مراجعه کرده و درخواست صدور پرونه ساختمان برای ساخت و ساز نماید.
بعد از تشکیل پرونده ، از ملک توسط مامورین شهرداری بازدید صورت می گیرد، که مواردی مانند، اندازه گیری ابعاد ملک ، عرض گذر ، بنای موجود ، موقعیت مجاورین ، پخ در بنا و … بررسی می شود. و مطابق با این بازدید و قوانین سازمان نظام مهندسی دستور نقشه صادر می شود.
در دستور نقشه مواردی از قبیل، سطح اشتغال زمین ، متراژ سند ، تعداد طبقات ، تعداد زیرزمین و حدود اصلاحی مشخص می شود. همچنین با توجه به طرح تفصیلی هر شهر، زمین بررسی می شود تا در طرح های بالادستی قرار نداشته باشد. این موارد در یک برگه که به آن دستور نقشه می گویند به مالک ارائه می شود. بهتر است در فصول سرد سال مراحل درخواست صدور پروانه ساختمان و مجوزهای لازم انجام شود تا در فصول گرم عملیات ساختمان سازی شروع شود.

مرحله دوم – طرح معماری

مالک به مهندس معمار که دارای پروانه اشتغال به کار طراحی معماری از سازمان نظام مهندسی استان خود را دارد مراجعه می کند و مهندس معمار با توجه به دستور نقشه ، ضوابط شهرسازی ، خواسته های مالک ، قوانین نظام مهندسی و رعایت اصول معماری ساختمان سازی ، نقشه های ساختمان را طراحی می کند.

مرحله سوم – اخذ تاییدیه شهرداری

اخذ تاییدیه نقشه های معماری از شهرداری و سایر مراحل صدور پروانه ساختمان به عهده مهندس معماری است که نقشه های طراحی معماری را ترسیم نموده است. درصورت نیاز به اعمال اصلاحاتی بر روی طرح و نقشه ها و یا دفاع از طرح معماری، مهندس معمار موظف به حضور در شهرداری منطقه و انجام تمام اقدامات مقتضی تا اخذ تاییدیه می باشد.
علاوه بر موارد گفته شده، قابلیت اجرایی شدن ساختمان نیز بر عهده طراح است. و اگر در روند پروسه اجرا نیاز به اصلاحاتی در طرح باشد با توجه به خواسته مالک، کارفرما و اصول نظام مهندسی طراح موظف است اصلاحات لازم را انجام دهد.

مرحله چهارم – محاسبات سازه

در مرحله بعد مالک به مهندس سازه دارای پروانه اشتغال به کار محاسبات ساختمان مراجعه می کند تا محاسبات سازه ساختمان نیز انجام شود.

مرحله پنجم – تهیه نقشه های تاسیسات مکانیکی

مالک پس از تهیه نقشه های طراحی معماری و سازه ، برای تهیه نقشه های تاسیسات مکانیکی(لوله کشی آب و فاضلاب ، کانال های کولر ، چیلر ، موتورخانه ، سیستم اطفا حریق و …) به مهندس مکانیک دارای پروانه اشتغال به کار طراحی تاسیسات مکانیکی مراجعه می کند. و مهندس مربوطه بعد از تهیه نقشه ها طبق قوانین نظام مهندسی آن ها را مهر و امضا می کند.

مرحله ششم – تهیه نقشه های تاسیسات برقی

در این مرحله لازم است مالک برای تهیه نقشه های تاسیسات برقی( نقشه برق ، چاه ارت ، تابلوها ، سیستم اعلان حریق و …) به مهندس تاسیسات برقی مراجعه کند که دارای مدرک مهندسی برق قدرت باشد و پروانه اشتغال به کار داشته باشد.

مرحله هفتم – انتخاب مهندس ناظر ساختان

پس از تهیه نقشه ها لازم به انتخاب ناظر ساختمان است. در ساختمان سازی انتخاب ناظر با مالک نمی باشد و به صورت حاکمیتی است و توسط سازمان نظام مهندسی بهسامانه ارجا کار نظارت معرفی می شود.
بعد از پرداخت عوارض ساختمان سازی و تهیه مدارک شامل نتایج آزمایش مکانیک خاک ، نقشه های فاز ۲ و تاییده نظام مهندسی ، درخواست تعیین ناظر توسط مالک انجام می شود. بعد از تعیین ناظر ، مالک و ناظر ساختمان قراردادی را مابین خود تنظیم و امضا می کنند.

مرحله هشتم- اخذ پروانه ساخت

بعد از تعیین ناظر ساختمان ، تمامی مدارک در دفاتر خدمات الکترونیک بارگذاری می شوند و در صورت نبودن مشکل، پروانه ساخت صادر می شود و تا دوسال اعتبار دارد و در صورت تعویق ساختمان سازی تا دوسال نیز قابل تمدید خواهد بود.
مدارک مورد نیاز عبارتند از:
برگ تعهد نظارت
برگ تعهد محاسب + نقشه‌های سازه (اجرایی)
فرم تعهد کارفرما ( مالک ) تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی
فیش‌های عوارض زیر بنا ، نوسازی سال جاری
جواب نامه از اداره بیمه ، مخابرات ، آب و برق
اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی
مجوز تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی
تهیه پیش‌نویس پروانه توسط شهردار
تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری
اخذ امضای پروانه ساختمان (پیش‌نویس گیرنده، محاسب ، مسئول فنی وشهرسازی ، معاون یا شهردار )

مرحله نهم – قرارداد اجرا

با توجه به تکمیل شدن نقشه های مورد نیاز، مالک به مهندس عمران یا مهندس معمار که دارای پروانه اشتغال اجرا ( مجری ذیصلاح ) می باشد، مراجعه می کند و مجری ساختمان متعهد می شود که عملیات اجرایی ساختمان سازی را برعهده بگیرد و یا مدیریت کند. برای اخذ مجوز ساخت و ساز مدارک زیر الزامی است:
برگه تعهد نظارت ، برگه تعهد محاسب و نقشه های سازه و اجرایی ، برگ تعهد کارفرما ، فیش های پرداختی عوارض ساختمانی ، جواب نامه از ادارات بیمه ، آب ، برق و مخابرات ، سند مالکیت ، نقشه ها با امضا و مهر طراح ، پیش نویس پروانه شهرداری ، تکمیل شناسنامه ساختمان و امضای پروانه.
مجری ساختمان در دفترخانه اسناد رسمی گواهی تعهد امضا می کند که با این گواهی و ارائه آن به شهرداری جواز و پروانه ساختمانی تحویل بگیرد. مطابق مقررات ملی ساختمان یکی از الزامات صدور پروانه ساختمانی وجود مجری ذیصلاح و دارای پروانه اشتغال به کار در روند ساختمان سازی است.

ساختمان سازی – مراحل ساخت

بعد از انجام مراحل طراحی ساختمان، مراحل ساخت توسط مجری ساختمان به ترتیب زیر انجام می شود:

مرحله اول- بازدید از محل

عملیات ساخت و ساز با بازدید مجری ساختمان از زمین مورد نظر آغاز می شود و موارد زیر به صورت دقیق بررسی می شود:
بررسی دسترسی ها برای عبور مرور ماشین آلات سنگین، چگونگی منابع آب و فاضلاب و برق مورد نیاز، تطبیق نقشه ها با وضعیت موجود و آزمایش خاک برای بررسی توانایی زمین برای تحمل بارهای ساختمان .
و قبل از شروع هر عملیات ساختمانی لازم است محلی برای تجهیز کارگاه و استقرار کارگران برپا شود.

مرحله دوم- پیاده کردن نقشه

در این مرحله نقشه ساختمان توسط مجری ساختمان با دقت بر روی زمین پیاده می شود. و اگر ساختمان قدیمی در زمین موجود باشد قبل از هرکاری لازم است تا عملیات تخریب صورت گیرد.
در شروع کار مهم ترین بخش، مشخص کردن محل دقیق پی ها و ستون هاست. برای این کار از دستگاه های نقشه برداری استفاده می شود و در پروژه هایی با مقیاس کوچک نیز می توان از گچ ، متر و ریسمان استفاده کرد.

مرحله سوم- گودبرداری و اجرای فونداسیون

با توجه به محاسبات مهندس محاسب بر اساس آزمایش خاک و تعداد طبقات میزان گودبرداری مشخص شده است. بعد از گودبرداری نیز مقاومت خاک و زمین دوباره آزمایش می شود تا مهندسین در این خصوص اطمینان حاصل کنند. گود برداری تا جایی انجام می شود که به اصطلاح به زمین بکر برسند.
بعد از انجام گودبرداری یک لایه بتن مگر ، پیش از اجرای فونداسیون اجرا می شود. و باتوجه به مشخص شدن محل دقیق ستون ها و فونداسیون ، آرماتوربندی طبق نقشه های طراحی شده توسط مهندس سازه انجام می شود و بعد از قالب بندی ، در انتها بتن ریزی انجام می شود. برای قالب بندی می توان هم از قالب های چوبی و هم از قالب های فلزی استفاده کرد، البته قالب های پلاستیکی نیز موجود است. پیش از قالب بندی نیز قالب ها چرب می شوند تا بتن به قالب نچسبد.

مرحله چهارم- اجرای سازه ساختمان

سازه ساختمان می تواند فلزی و یا بتنی باشد که توسط مهندس سازه در نقشه های طراحی شده مشخص شده است.
اگر سازه فلزی باشد، لازم است تا هنگام اجرای فونداسیون ، صفحه ستون و پلیت هایی بر روی فونداسیون قرار بگیرد تا ستون ها بر روی آن ها نصب شود. ستون های هر طبقه نیز با توجه به نقشه های طراحی شده توسط مهندس سازه در کارگاه آماده می شوند و به کمک جرثقیل در جای خود نصب می شوند.
اگر سازه بتنی باشد، هنگام اجرای فونداسیون از میلگردهای انتظار برای اجرای ستون استفاده می کنند. سازه بتنی به دلیل هزینه کمتر و خطای کمتر در اجرا طرفداران بیشتری نسبت به سازه فلزی دارد. ولی با این حال اجرای آن به زمان بیشتری نیاز دارد.
اجرای اسکلت ساختمان چه بتنی باشد چه فلزی با اجرای ستون ها آغاز می شود. و بعد از آن اجرای تیرها و پله ها انجام می شود.

مرحله پنجم- اجرای سقف

بعد از اجرای سازه ساختمان ، مرحله بعد اجرای سقف است. نوع سقف با توجه به نقشه های مهندس سازه مشخص می شود. در ایران بیشتر سقف ها به صورت تیرچه بلوک اجرا می شوند.

مرحله ششم- دیوارچینی

مرحله بعد دیوار چینی دیوارهای داخلی و خارجی طبق مشخصات مندرج در نقشه های مهندس معمارساختمان است. دیوارچینی در ساختمان سازی عمدتا به وسیله بلوک های آجری یا سیمانی انجام می شود ولی متریال جدید تری نیز در بازار موجود است. در پایان کار اجرای دیوار ، بتن پاشی برای استحکام بیشتر صورت می گیرد.
برای اجرای دیوارهای خارجی لازم است طبق قوانین نظام مهندسی وال پست اجرا شود. تا مقاومت دیوارها هنگام زلزله افزایش پیدا کند. هنگام اجرای دیوارها محل در و پنجره نیز مطابق با نقشه ها مشخص می شود و قاب پنجره ها اجرا می شود. امروزه یکی از موارد مهم در ساختمان سازی اجرای مو به موی موارد مربوط به مقاوم سازی بدنه ساختمان در برابر زلزله می باشد.

مرحله هفتم-اجرای تاسیسات

پس از اجرای دیوارها ، اجرای تاسیسات مانند لوله کشی گاز ، آب و برق انجام می شود. همچنین تاسیسات مربوط به اعلام و اطفا حریق نیز مطابق با قوانین نظام مهندسی نیز در این مرحله انجام می شود.

مرحله هشتم- گچ و خاک دیوارها

گچ و خاک قبل از گچ کاری ساختمان انجام می شود و پوششی است که سطحی صاف را روی دیوارها ایجاد می کند.

مرحله نهم- نصب در و پنجره

در این مرحله درب ها و پنجره ها در محل های مشخص شده نصب می شوند. و طبق قوانین نظام مهندسی در ساختمان سازی امروزه لازم است که حتما پنجره ها دو جداره باشند.

مرحله دهم- گچ کاری

در این مرحله گچ کاری انجام می شود و تمام سطح دیوارها و سقف به جز مکان هایی مثل سرویس های بهداشتی ، حمام و آشپزخانه که کاشی کاری می شوند، با گچ پوشانده می شوند.

مرحله یازدهم- کفسازی

پوشش کف ساختمان نیز می تواند از متریال مختلفی مثل سرامیک ، سنگ ، کاشی و … باشد. متریال طبق نقشه های مهندس معمار تهیه می شود.

مرحله دوازدهم- اجرای نما

در حین گچ کاری ساختمان یا پس از آن، نما توسط مجری ساختمان اجرا می شود. برای این مرحله نیاز به اجرای داربست است تا مراحل اجرای نما انجام شود. نمای ساختمان باید دارای تأییدیه شهرداری باشد.

مرحله سیزدهم- رنگ کاری

بعد از خشک شدن گچ نیز مراحل رنگ کاری ساختمان انجام می شود. این مرحله جزء آخرین مرحله های ساختمان سازی است و تقریبا تمام اجزای ساختمان شکل گرفته است و لازم است تا تمامی اصول حین کار برای جلوگیری از رنگی شدن سایر اجزای ساختمان ، رعایت شود.

مرحله چهاردهم- دکوراسیون داخلی

بعد از تمام شدن نازک کاری ساختمان ، دکوراسیون داخلی ساختمان انجام می شود که شامل کابینت ، کمد دیواری ، نصب شیرآلات و لوازم سرویس های بهداشتی و … است. این موارد نیز در ساختمان سازی عموما توسط مجری ساختمان انجام می گیرد.

مرحله پانزدهم- پایان کار ساختمان سازی و تهیه نقشه ازبیلت

در مرحله آخر ساختمان سازی ، مجری ذی صلاح نقشه های ازبیلت را مطابق با اجرای ساختمان تهیه می کند.
همچنین مالک با مراجعه به شهرداری درخواست گواهی پایان کار می کند. گواهی پایان کار در ساختمان سازی به این معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان نظام مهندسی ، ساختمان اجرا شده مورد تایید است. بعد از بازدید کارشناس فنی ، شهرداری با توجه به به شناسنامه فنی ملک ، گواهی پایان کار ساختمان را صادر می کند. مدارک مورد نیاز جهت اخذ گواهی پایان کار ساختمان عبارتند از:
اصل و کپی سند مالکیت
اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک
اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
اصل و کپی فیش آب ، برق ، گاز و تلفن
برگه اتمام عملیات ساختمانی و تاییدیه استاندارد برای آسانسور
اصل و کپی پروانه ساختمانی
نقشه معماری ملک دارای مهر شهرداری